미국 상업용 부동산의 위험, 지방은행이 위태롭다

요약

 최근 은행 시스템의 압박으로 인해 대출이 급감한 상황에서,  투자자들은 상업용 부동산(CRE)을 우려의 시선으로 보고 있다.

 

 우리의 주요 결론은 가격 하락 압력과 판매량의 감소가 CRE에 대한 우려가 증폭되고 있음을 확인할 수 있었다. 소규모 지방은행들은 앞으로 부채 미상환에 대해서 상당한 부담을 겪을 것이다.

 

 

1. 은행들이 보유한 CRE(상업용 부동산) 부채는 얼마나 될까요?
 

 상업 은행은 3월 8일 현재 약 2.9조 달러의 CRE 대출을 보유하고 있으며, 이는 총 은행 자산의 12.8%에 해당됩니다.

 

 자산 총액 대비 CRE 대출은 팬데믹 이후 급상승세를 보였다. 그리고 소규모 지방 은행들이 전체 CRE 대출의 67%를 차지한다.

 보험 회사가 약 5000억 달러의 CRE 대출을 보유하고 있습니다. 이에 추가로 연방 기관 및 모기지 풀에서 보유하고 있는 상업 부동산 담보 증권이 약 1.7조 달러(전체 발생 CRE 부채의 약 32%)가 있다.

 

 문제는 1조 달러의 사설 발행 상업 부동산 담보 증권 중, 2023년에 만기 또는 대출기간 연장을 해야하는 자금이 약 1200억 달러가 있다. 대출 연장에 성공하더라도 이들은 이자 부담이 늘어날 것이다. 

 

 이 CRE  대출은 글로벌 금융위기 이후 분기별 기준으로 연간 5%~10%의 속도로 상승하였으며, 코로나 이후에도 이러한 수준을 유지하고 있다.

 

 

2. 아직까지 낮은 연체율

 

 재택근무가 늘어나고 있음에도 불구하고 상업 부동산의 공실률이 낮아지면서, CRE 대출 연체율은 과거와 비교해 보면 아주 낮은 수준을 유지하고 있다. CRE 대출의 연체율은 1% 미만으로, 2008년 글로벌 금융위기 이후 나타난 9%에 비해 매우 낮은 것으로 나타났습니다.

 

 

3. 가격하락과 거래량 감소

 

상업 부동산(CRE)에서의 주요 잠재적 스트레스는 가격 하락과 거래량의 감소이다. 비록 공실률은 상대적으로 낮고 임대료는 회복되고 있지만, 높아진 금리는 부동산 가격 하락을 야기하고 판매량을 낮추는 요인이 되고 있다.

 

연방준비제도(Fed) 지난 봄부터 금리를 인상하기 시작하면서, CRE 가격은 다시 하락하였습니다. 거래된 부동산 가격지수는 2022년에 5% 하락하였으며, 모든 부동산 가격을 포함한 전반적인 CRE 가격 지수도(단순히 판매된 부동산뿐만 아니라 모든 부동산의 가격을 포함) 3% 하락하였다.

 

 

꺽이는 임대료와 함께 높아지는 금융 비용, 하락하는 가격과 거래량이 부동산 소유주들에게 미래의 스트레스 상황을 예고할 수 있다. CRE 대출이 변동금리 이자율이거나 만기일시 상환 등을 포함하기 때문에 부동산 소유주는 은행이나 기타 채권자와 협상을 해야한다. 얼마나 많은 채무자들이 부채 초과 상황에 놓여 있는지에 따라 스트레스 정도가 결정된다.

 

 공실율이 낮아지고 임대료 상승세가 안정된 것은 그나마 다행이다.